Наукова бібліотека України

Останні надходження

Loading
Финансовые механизмы строительства (приобретения) жилья в Украине
статті - Наукові публікації

Наталья Олейник,
кандидат наук по государственному управлению, докторант кафедры экономической теории и истории экономики НАГУ

В статье исследовано состояние обеспечения населения Украины жильем, проанализированы схемы привлечения средств физических и юридических лиц на строительство жилья, исследованы существующие механизмы государственной поддержки строительства (приобретения) жилья для отдельных категорий граждан и обоснована необходимость применения новых финансовых механизмов улучшения жилищных условий.

Ключевые слова: источники финансирования строительства, институты совместного инвестирования, компания по управлению активами, фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, целевые облигации, дисконтные и процентные облигации, государственные программы обеспечения граждан жильем.

The forms of financial supports of lower-income citizens during improving of their housing conditions in the context of foreign experience are analyzed. Such forms of support of families with lower income as system of housing building savings, crediting mortgage and purpose addressed subsidies are considered. It is identified the main directions of public policy concerning to the citizens 'support for improving their housing conditions which can be used in Ukraine.

Key words: housing policy, mechanisms of financing of housing, mortgage crediting, system of housing building saving, purpose addressed subsidies.

Постановка проблемы. Сегодня принцип обеспечения граждан жильем изменился - от распределения жилья, построенного за счет государственного бюджета, в основном строительства (приобретения) его за счет средств граждан при сохранении льгот для социально незащищенных слоев населения. Актуальность исследования обусловлена ​​коренными изменениями в механизме обеспечения населения жильем. В связи с кризисным состоянием украинской экономики за последние годы резко сократились государственные инвестиции в жилищное строительство. Исключительная роль жилищного строительства в обеспечении населения Украины жильем с безопасными и комфортными условиями проживания в нем в условиях рынка в стране требует создания новой системы финансирования и кредитования жилищного строительства. Ведь жилищное строительство, оставшись без централизованного финансирования, не смогло за короткий промежуток времени полностью адаптироваться к рыночным принципам хозяйствования. Как результат за годы проведения экономических реформ в Украине резко сократились объемы капитальных вложений в эту отрасль экономики.

Учитывая это становится актуальным исследование новых социально-экономических - ных механизмов обеспечения населения жильем.

Анализ последних исследований и публикаций. Развитию банковского кредитования на покупку или строительство жилья сегодня уделяется все больше внимания. Вследствие возрастающей роли ипотечного кредитования в эко - номике Украины эта проблема нашла отражение в трудах многих ученых и экономистов. В частности, различные аспекты данной проблемы рассматриваются в публикациях отечественных ученых О.Т.Евтуха, В.И.Кравченка, К.В.Паливоды, И.А.Романютина, О.В.Сударенко и ученых Российской Федерации

Н.Б.Косаревои, В.М.Минца, Н.И.Митрошкинои, Н.С.Пастуховои, Н.Н.Рогожы-ной, Б.Б.Рубцова и др..

Проблемам правового регулирования финансирования строительства жилья в Украине посвящены работы О.В.Сударенко. В работах И.А.Романютина исследуется структура комплексной системы страхования рисков ипотечного кредитования. Использование внебюджетных финансово-кредитных механизмов финансирования жилищного строительства на примере ХК "Киевгорстрой" и АКБ "Аркада" по внедрению ипотечного финансирования строительства жилья и опыт проведения эксперимента в жилищном строительстве на базе этих субъектов раскрыто в трудах К.В.Палы- воды. Анализ социально-экономических и политических задач Программы расселения и обустройства депортированных народов осуществила Л.Д.Сейдаметова.

Выделение невиришенихранише частей общей проблемы. Исследователи вопросов финансирования строительства (приобретения) жилья уделяют внимание преимущественно становлению и развитию механизма ипотечного кредитования. Поэтому возникает объективная потребность в исследовании различных схем инвестирования строительства, анализе существующих механизмов государственной поддержки строительства и приобретения жилья для отдельных категорий граждан и определении направлений их совершенствования.

Целью статьи является изучение различных финансовых механизмов строительства (приобретения) жилья гражданами Украины. Для достижения цели ставились следующие задачи:

• выяснить состояние обеспечения жильем граждан Украины и выявить источники финансирования строительства жилья

• проанализировать схемы финансирования строительства (приобретения) жилья

• обосновать необходимость применения новых финансовых механизмов улучшения жилищных условий.

Изложение основного материала. С начала проведения экономических реформ в Украине система финансирования жилищного строительства в корне изменилась. Если в дореформенный время она включала централизованное распределение бюджетных средств для строительства государственного жилья и его бесплатного предоставления гражданам, находившихся в очереди на улучшение жилищных условий, то за период реформ государство перестало доминировать в этом процессе. Жилищная проблема была и остается для большинства граждан чрез-

чайно актуальной. Ведь средняя обеспеченность населения жильем составляет всего 22 м 2 общей площади на одного человека, почти треть населения Украины живет в нежилых помещениях с обеспеченностью менее 9 м 2 на одного человека и таких, где живет еще несколько нанимателей. На квартирном учете для улучшатния жилищных условий находится 1300000 семей, из которых 387 тыс. пользуются правом первоочередного и внеочередного получения жилья

Из графика видно, что ощутимого сокращения очереди лиц, которые находятся на квартирном учете, не происходит: в 2001-2006 гг жилье получали в среднем за год лишь 1,6-1,5% тех, кто находился в очереди.

Низкий уровень обеспечения населения жильем обусловлен тем, что рынок жилья действует в настоящее время, доступен преимущественно для граждан с высоким уровнем дохода, которые способны оплатить коммерческого жилья. Недоступными для большинства граждан кредиты банков вследствие их высокой стоимости. Уменьшение объемов государственного финансирования жилищного строительства привело к уменьшению общих объемов ввода жилья. Меньше жилья введено в эксплуатацию в Украине в 2000 г. - 5,6 млн м 2 . Начиная с 2001 г. объемы жилищного строительства постепенно увеличивались (введено 5900000 м 2 ), в 2002 - 6,1 млн м 2 ; в 2003 - 6,4 млн м 2 , в 2004 - 7,6 млн м 2 , у 2005 - 7800000 м 2 . В 2006 г. введено в эксплуатацию 8,6 млн м 2 жилья по сравнению с 21,3 млн м 2 в 1987 [1].

Кроме того, в Украине сегодня медленно внедряются новые инструменты финансирования жилищного строительства, характерные для рыночной эко - номики, вместо технологии бюджетного финансирования этой отрасли, не оправдала себя.

До 2004 г. финансирование строительства жилья осуществлялось различными способами: путем проведения совместной деятельности, долевого участия, создание жилищно-строительных кооперативов, выпуска различных видов ценных бумаг, опционов, инвестиционных договоров и др..

Благодаря разработке и принятию Закона Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" [2] кардинально изменилась система привлечения средств для строительства. Новизна закона заключается в том, что привлекать средства и управлять ими могут исключительно определенные в законе фонды, а учредителями управляющими фондов могут выступать исключительно финансовые учреждения, то есть между традиционными субъектами, застройщиками, инвесторами появился посредник в виде фонда. Закон предусматривает существование двух фондов, в первой части говорится о порядке создания и деятельности фонда финансирования строительства (ФФС), а во второй - о фонд операций с недвижимостью (ФОН). Схема деятельности ФФС довольно проста. В свою очередь, существуют два типа ФФС: А и Б.

Разница между ними заключается только в том, что в первом случае коэффициент этажа и комфортности определяет застройщик и при этом берет на себя риски в отношении недостатка привлеченных средств на строительство объекта строительства, а во втором управляющий фонда берет на себя риски в отношении недостаточности привлеченных средств на строительство объекта.

С целью защиты инвестора 14 января 2006 в Украине вступил в силу Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины" [3]. В частности, внесены изменения в Закон Украины "Об инвестиционной деятельности", запрещающие строительным компаниям привлекать средства населения путем заключения напрямую с покупателями так называемых инвестдоговоров. Инвестировать в строительство жилья в соответствии с этим законом можно только через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), негосударственные пенсионные фонды (НПФ) и через выпуск целевых облигаций.

Таким образом, законы Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" и "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины" призваны: 1) упорядочить взаимоотношения на рынке строительства жилья между застройщиками и инвесторами путем повышения уровня защиты последних 2) предоставить возможность участия в строительных проектах инвесторам - юридическим лицам: пенсионным фондам, страховым компаниям и другим с целью повышения рентабельности их функционирования, т.е. способствовать развитию рынка Украины в целом.

Законодатель четко определил несколько схем привлечения средств физических и юридических лиц на строительство жилья, а именно:

• через механизмы инвестиционных компаний: ИСИ непосредственно через компании по управлению активами (КУА) ФФС, ФОН

• через механизмы эмиссии ценных бумаг: целевые облигации; дисконтные облигации; процентные облигации, опционы.

соответствии с Законом Украины "Об институтах совместного инвестирования (паевые и корпоративные инвестиционные фонды) [4] - Компания по управлению активами - это хозяйственное общество, осуществляющее профессиональную деятельность по управлению активами ИСИ и действует на основании лицензии, выдаваемой комиссией. Институты совместного инвестирования - корпоративный или паевой инвестиционный фонд, осуществляющий деятельность, связанную с объединением (привлечением) денежных средств инвесторов с целью получения прибыли от вложения их в ценные бумаги других эмитентов, корпоративные права и недвижимость. Независимо от типа и вида инвестиционного фонда его активы должны находиться в управлении компании по управлению активами.

Изменениями в Закон Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" ужесточаются требования к ФФС. Законодатель ввел жесткие ограничения для компаний, желающих получить лицензию на управление ФФС. Выдвигаются жесткие требования относительно:

• уставного фонда (не менее от 3 млн грн - должны вносится исключительно средствами)

• образования и подготовки персонала

• внутришних документов (предоставление услуг четко регламентируется)

• системы отчетности (регулярно предоставляется отчет о деятельности)

• привлечения средств (размер средств, полученных в управление, ограничивается соответствующими нормативами.

Из перечисленных требований привлечения средств через ФФС может осуществляться только средними и крупными застройщиками, которые имеют соответствующие ресурсы и персонал. Мелким застройщикам, которые не могут предоставить инвесторам гарантии выполнения своих обязательств и обеспечить целевое использование полученных средств, ФФС не выгоден. Вышеупомянутое законодательство не допускает создания ФФС компаниями, не имеющими лицензии на привлечение средств, а также тем, которые не имеют необходимых документов на застройку участка и строительство объекта. Также законом предусмотрены дополнительные гарантии выполнения обязательств застройщиком.

Еще один способ защиты вкладов инвесторов - страхование рисков строительно-монтажных работ на весь период строительства.

Что касается схем привлечения средств физических и юридических лиц на строительство жилья через механизмы эмиссии ценных бумаг, то сейчас застроек ники при реализации строительных проектов с целью привлечения инвестиций выпускают целевые облигации, которые привязаны к квадратным метрам (0,1, 1 м 2 ). Как правило, выпуск целевых облигаций и их размещение начинаются при наличии у застройщика правоустанавливающего документа на земельный участок (государственный акт на право собственности или право постоянного пользования или договор аренды), разрешения на строительство, разрешения на выполнение строительных работ, договора подряда, проектно- сметной документации и решение о его утверждении, лицензии на строительные работы. Общая сумма выпуска облигаций не может превышать стоимости объекта строительства в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией. В соответствии со ст. 8

ч. 3 Закона Украины "О ценных бумагах и фондовом рынке" [5] эмитент может размещать облигации на сумму, не превышающую трехкратного размера собственного капитала или размера обеспечения, которое предоставляется ему с этой целью третьими лицами. Облигации должны быть погашены конкретным объектом, не допускается его замена согласно ч. 2 ст. 13 Закона Украины "О ценных бумагах и фондовой бирже" [6]. Кроме того, на одну и ту же квартиру нельзя продать несколько облигаций, поскольку в договоре купли-продажи указывается метраж квартиры, ее номер и номер дома. В случае нарушения этих требований Государственная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку избавит торговца - хранителя ценных бумаг - лицензии на финансовые услуги.

Дисконтные облигации размещаются застройщиком, как правило, с целью привлечения финансирования строительного проекта на начальном этапе - подготовке проектно-сметной документации, а не с целью продажи квартир. Дисконтные облигации "не привязаны" ни к конкретному объекту строительства, ни к конкретной квартиры. Они размещаются по цене ниже номинала, а погашаются по цене номинала. Размер дисконта - плата эмитента за использование денежного ресурса. Выпуск дисконтных облигаций позволяет эмитенту построить грамотную налоговую политику предприятия: валовые расходы накапливаются опережающими темпами по сравнению с валовыми доходами. Аналогично и с НДС налоговый кредит возникает на предприятии ранее, чем налоговые обязательства. Однако как механизм привлечения средств от потенциальных покупателей квартир он практически не может быть использован, учитывая изложенные выше ограничения по соотношению объемов размещения и величины собственного капитала эмитента, а также и ментальности населения.

Процентные облигации могут себе позволить лишь немногие застройщики, у которых безупречная репутация. Однако политические и экономические риски, которые существуют сегодня в Украине, к сожалению, не добавляют уверенности инвесторам. Выбор данного механизма финансирования строительных проектов имеет существенное преимущество: застройщик может реализовать жилье не в процессе строительства, а после его окончания. Стоит отметить, что этот механизм пригоден для застройщика

только в том случае, если темпы роста цены за 1 м 2 в процессе строительства выше ставки банковского кредита. В таком случае застройщик получит дополнительную прибыль, а в противном случае рентабельность его проекта будет ниже запланированной.

На сегодня в Украине через существующие механизмы государственной поддержки строительства и приобретения жилья для отдельных категорий граждан реализуются правительственные программы обеспечения жильем отдельных категорий граждан: государственное льготное долгосрочное кредитование индивидуальных сельских застройщиков (программа "Собственный дом") Государственная программа обеспечения молодежи жильем на 2002-2012 годы; Комплексная программа обеспечения жильем военнослужащих, лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел, уголовно-исполнительной системы, должностных лиц таможенных органов и членов их семей; военнослужащих, уволенных в запас или отставку; граждан, пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы ; судей; инвалидов по слуху и зрению; расселения и обустройства депортированных крымских татар и лиц других национальностей, вернувшихся на проживание в Украину; ученых Национальной академии наук Украины. Также утвержден порядок предоставления государственным служащим, которые в соответствии с законодательством нуждаются в улучшении жилищных условий, беспроцентного кредита для жилищногостроительства или приобретения квартир или индивидуальных жилых домов.

Однако утвержденные Кабинетом Министров Украины специальные программы, которые реализуются через различные механизмы кредитования на льготных условиях с привлечением государственных средств, не охватывают всех категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Выводы. Учитывая изложенное выше следует отметить, что на сегодня создана нормативно-правовая база, регулирующая процесс долгосрочного кредитования под строительство жилья путем использования ипотечных механизмов, система финансово-экономических механизмов финансирования строительства жилья находится на этапе своего активного развития, однако реализуются не в полной мере утверждены правительством программы обеспечения жильем отдельных категорий граждан. Необходимым сегодня является создание правовых основ для внедрения дополнительных финансово-инвестиционных механизмов строительства и приобретения жилья, доступного для граждан со средними доходами, нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствии с законом - ства путем оптимизации существующих и внедрение новых форм государственной поддержки таких граждан.

Перспективы дальнейших исследований. Как направления дальнейших исследований можно определить более детальное и глубокое изучение дополнительных финансово-инвестиционных механизмов строительства (приобретения) жилья, а также анализ законодательной и нормативно-правовой базы по развитию жилищного строительства.

Список литературы

1. Жилищное строительство в Украине в 1995-2005 гг: Стат. сб. - М.: Госком-стат Украины, 2006.

2. Закон Украины о финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью. - Режим доступа: http:www.rada. gov.ua

3. Закон Украины о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины. - Режим доступа: http:www.rada.gov.ua

4. Закона Украины об институтах совместного инвестирования (паевые и корпоративные инвестиционные фонды). - Режим доступа: http:www.rada.gov.ua

5. Закон Украины о ценных бумагах и фондовом рынке. - Режим доступа: http:www.rada.gov.ua

6. Закона Украины о ценных бумагах и фондовой бирже. - Режим доступа: http:www.rada.gov.ua




Пошук по ключовим словам схожих робіт: